Deep Green Capital actúa por mandato de un family office mundial con sede en Mónaco, que invierte exclusivamente en fondos propios, para identificar y estructurar oportunidades «investment grade» de 10 a 40 años.
Desde 1994, el Monaco Fund constituye y dirige sindicatos de fondos de pensiones mundiales (MGPS) comprometiendo su propio capital como inversor de anclaje y sindicando coinversiones entre grandes instituciones de pensiones norteamericanas, escandinavas, alemanas, británicas y australianas, para proyectos y activos que cumplen criterios de inversión estrictos.
Cada MGPS es un sindicato en fondos propios de nueva constitución y específico del proyecto. El Monaco Fund es su líder, inversor de anclaje y coinversor en cada transacción, aportando entre el 5 y el 10 % de la financiación total del proyecto con su propio capital, y dirigiendo la estructuración y la sindicación hasta el cierre financiero.
Cada sindicato de inversión específico del proyecto se financia al 100 % con fondos propios, con tamaños de transacción que oscilan por lo general entre 100 millones y 3.000 millones USD por proyecto.
Los arrendamientos triple neto de larga duración sirven para asegurar la financiación del 100 % de grandes infraestructuras y otros activos, arrendados a Estados y empresas «investment grade».
El MGPS financia desde el inicio la totalidad del coste de construcción bajo contratos EPC a precio fijo y vencimiento cierto. El riesgo de construcción se mitiga mediante garantías de cumplimiento, avales de terminación y penalizaciones por retraso, asegurando la certeza de entrega.
El proyecto se financia enteramente con fondos propios a largo plazo, no con deuda. El sponsor no aporta ningún capital inicial y conserva el control operativo íntegro antes y después de la terminación.
Tras la terminación, el activo se arrienda bajo un arrendamiento triple neto (NNN) de 10 a 40 años, o una estructura equivalente. Los pagos son fijos e indexados a la inflación, ofreciendo flujos de vencimiento e importe ciertos.
El MGPS sigue siendo el único inversor en fondos propios durante todo el plazo. Sin riesgo de refinanciación, sin amortización final, sin salida ni cambio de control durante el arrendamiento.
Mónaco permite a los Estados y las empresas monetizar activos existentes adquiriéndolos a su pleno valor de mercado y arrendándoselos de nuevo bajo un arrendamiento triple neto (NNN) de 10 a 40 años, liberando capital para reinvertir sin pérdida de control operativo.
El Monaco Global Pension Syndicate (MGPS) adquiere el activo existente en plena propiedad mediante fondos propios institucionales de largo plazo, sin deuda, sin refinanciación y sin apalancamiento.
El propietario recibe un pago en efectivo íntegro en la liquidación, monetizando el activo sin emitir deuda ni reducir los servicios. Los fondos pueden reasignarse a nuevas infraestructuras, a la reducción de deuda o a la consolidación presupuestaria.
Simultáneamente, el propietario (o una entidad designada) vuelve a arrendar el activo y abona al MGPS pagos fijos, indexados a la inflación, durante todo el plazo del arrendamiento.
El propietario conserva el control operativo íntegro, los derechos de uso y las responsabilidades de prestación del servicio. Mónaco no asume ningún papel de gestión ni derecho de control sobre el activo.
El MGPS sigue siendo el único inversor en fondos propios durante todo el plazo del arrendamiento. Sin riesgo de refinanciación, sin desencadenante de revalorización, sin transferencia a un tercero.
Las estructuras pueden incluir un derecho de retorno o una opción de recompra nominal al vencimiento del arrendamiento, permitiendo que el activo regrese al patrimonio del propietario.
Durante la COVID, nuestro Monaco Fund ancló y captó 1.400 millones USD en fondos propios (más 65 millones USD en comisiones) para una importante instalación de metanol en Sarawak, respaldada por acuerdos de suministro y compraventa a 23 años con Petronas. Llevada a cabo en un periodo de mayor cautela de los inversores hacia Malasia tras el caso 1MDB, la operación del MGPS superó importantes sensibilidades al riesgo entre los socios de pensiones mundiales, incluidas las relativas a Sarawak. La transacción recibió pleno respaldo institucional tras un proceso de due diligence exhaustivo e independiente dirigido por UBS Nueva York, que incluyó una revisión de cumplimiento global completa de nuestro fondo monegasco.
Nuestro Monaco Fund ancló y captó 1.100 millones € en fondos propios institucionales para la adquisición de 23 grandes hoteles en el Reino Unido, Italia y España, incluidos los costes de renovación. El capital fue comprometido por un gran fondo de pensiones público y un grupo bancario de primer nivel.
A continuación se presenta la estructura general del protocolo de acuerdo, junto con un calendario indicativo y los hitos clave. Se facilita únicamente a título indicativo y refleja el enfoque estándar generalmente adoptado.
Por lo general, 4 meses (prorrogables de común acuerdo). El sponsor concede derechos exclusivos para llevar a cabo la due diligence y estructurar la transacción, periodo durante el cual quedan suspendidas todas las conversaciones paralelas con terceros.
Un pago inicial no reembolsable que cubre la revisión jurídica, fiscal y técnica inicial (el «análisis de defectos excluyentes»). Pagadero a la firma del protocolo de acuerdo y a la entrega de los documentos clave.
Si la operación prosigue, los honorarios se reembolsan o se integran en los costes de cierre (hasta el 0,3 % del valor de la transacción). Si el sponsor se retira, los honorarios iniciales se consideran, por lo general, devengados.
Ambas partes se comprometen a negociar de forma exclusiva y de buena fe, con el objetivo de alcanzar un term sheet vinculante y cerrar la transacción.
Una confidencialidad mutua se aplica al conjunto de las conversaciones, documentos y elementos compartidos. El derecho inglés rige el protocolo de acuerdo y la documentación final de la transacción.
Un análisis de defectos excluyentes es una revisión previa a la suscripción destinada a confirmar la adecuación estructural con el modelo monegasco de arrendamiento en fondos propios. Cuando el sponsor es un Estado «investment grade», su crédito e integridad institucional no exigen verificación alguna; el análisis se centra únicamente en confirmar que los elementos jurídicos y técnicos permiten una ejecución conforme al modelo.